电商背后地产浮出水面：美的置业赴港IPO

　　投资界(微信ID：pedaily2012)6月11日消息，近期，美的控股旗下的美的置业向港交所递交了招股书，申请在主板上市。

　　消息一出立即引来市场关注。2004年美的控股建立的地产业务——美的置业，终于要走进资本市场，摘掉“同胞兄弟”美的集团的电商光环。

　　净利润复合增长率达122%，土地储备面积3310万平方米

　　据其招股书披露，2015-2017年，美的置业的主营业务收入分别为83.13亿元、119.92亿元、177.17亿元，复合增长率达46%。与此同时，公司净利润也在同步上涨，公司三年同期净利润分别为3.84亿元、9.93亿元、18.94亿元，复合增长率达122%。截至2017年年底，公司综合毛利率为27.6%。

　　从数字上来看，美的置业的经营还是非常乐观。

　　美的置业目前的经营范围遍布全国11个省份的33个城市及1个直辖市。截至今年3月底，美的置业拥有土地储备面积3310万平方米，参照2017年国内上市房企土储面积情况，大约能跻身土地储备前20名。其中土地物业的权益估值约950.13亿元。目前公司法定股本增至20亿港元，分为20亿股，每股面值1港元的股份。

　　美的置业旗下的美的物业已于2016年底登陆新三板。根据财报显示，美的物业在2017年实现营收4亿多元，同比增长63.66%，净利润为5608.27万元，同比增长102.57%。

　　对于未来三到五年的发展目标，美的置业提出了三大方向：第一，全国智慧地产领军品牌;第二，旅居产业特色小镇知名品牌;第三，2020年力争千亿规模，覆盖中国50个城市，在每个城市有4—5个房地产开发项目。

　　何享健将坐拥四家上市公司

　　自2012年美的置业从美的集团中被剥离出来之后，就一直在筹备独立发展地产业务、独立上市。早在2014年美的置业总裁赫恒乐接受媒体采访时就表示，将朝着上市目标去努力。2017年有媒体透露美的置业将在香港上市。虽然之后美的集团予以反驳，但终归在“一波三折”之后，传言成真。

　　值得注意的是，从美的置业的股东名单中发现，美的集团创始元老何享健和其儿媳卢德燕为美的置业的控股股东，而何享健和卢德燕同时为美的控股公司的实际控制人，双方持股分别为94.55%和5.45%。其中，卢德燕通过名下三家全资公司：美的发展控股有限公司、美恒有限公司和美域有限公司持有美的置业上市前的100%股权。

　　而美的创始人何享健，除拥有美的集团之外，无锡小天鹅股份有限公司和德国库卡(于法兰克福证券交易所上市)也是何享健实际控制的上市公司。以目前的股价计算，三家公司市值累计超过4000亿元人民币。

　　福布斯2018全球富豪榜显示，何享健目前财富值201亿美元，位列中国富豪榜第六位。如果美的置业上市成功，那么已过古稀之年的何享健将坐拥4家上市公司。

　　为扩张规模至千亿，负债和现金流成痛点

　　作为一家地产公司，美的置业一直在不断地扩张自己的版图。

　　经营重点事京广线以东地区，手握地产大多数是在二三四线城市。其中，珠三角、长三角、长江中游、环渤海和西南等5个区域土储分别占比23.4%、20.4%、20.5%、12.8%、14.6%。大本营佛山手握28个项目，601.4万平方米。

　　然而，由于地产行业“预售模式”的特殊性，庞大的预收账款拉高了其资产负债率。从2015到2017年，美的置业净负债比率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年3月31日，美的置业净负债率181.4%，高出行业平均水平近1倍。

　　虽然这一指标不能真实反映公司财务状况，但是以地产行业平均净负债率50%的情况来看，美的置业依然存在一定的财务风险。

　　赴港背后：资金的渴求和融资渠道的拓展

　　对于资金的极大渴求、将融资渠道快速拓展，是美的置业上市的主要动力。

　　在国内A股对房企上市监管严格的条件下，以信托为首的非标业务融资正是被中国保监会严格监控的重灾区，然而美的置业约34.5%的借款均是通过信托及其他融资安排。

　　因此去香港上市则是美的置业最好的选择。通过资本市场的力量，解决短期融资和套现，快速获取资金。

　　反观A股，截至2018年一季度，135家A股上市房企的最新资产负债情况其合计负债额为6.95万亿元，其中有35家上市房企的资产负债率在八成以上，占比26%，鲁商置业资产负债率更是高达94.06%。而作为国内地产领对龙头的千亿市值房企万科合计负债的绝对数值更是达到了1.03万亿元。虽然去年全年和今年一季度，万科分别实现净利润同比增长33.44%和28.68%，但也掩盖不掉高负债下所带来的风险。

　　20年里，房地产行业的负债总额一直稳步上扬，尽管2010年以后虽然总体增速逐步放缓，但是基数较大的原因，绝对负债额依然无法被忽视，这些都对房产公司未来稳健发展埋下了隐忧。

　　结语

　　当下美的置业正在产城融合、科技小镇、智能家电、智慧家居、海外项目等细分领域多方向布局，就在上周，美的置业更是宣布要打造“未来新生活方式引领者”。

　　从2004年进军房地产，到2010年开始扩张，再到2017年冲刺……作为美的集团的创始人、已过古稀之年的何享健终于再携美的置业征战资本市场，只是在国内地产行业发展增速明显放缓、众多房企争抢地皮扩张的当下，美的置业真的能从“同胞兄弟”美的电商的光芒中走出来么?